Taux d’intérêt et immobilier en 2025 : comment ajuster sa stratégie patrimoniale ?
L’année 2025 marque un tournant dans le paysage économique et patrimonial européen. Après deux années de resserrement monétaire intense pour lutter contre l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a amorcé un début de détente en abaissant son taux de refinancement à 2,15 % en juin dernier. Si cela représente une bouffée d’oxygène pour certains emprunteurs, les conditions financières restent bien plus restrictives qu’à l’époque des taux zéro.
Dans ce nouveau contexte, les investisseurs et les épargnants doivent revoir leurs stratégies, notamment en matière d’investissement immobilier. Faut-il encore emprunter pour acheter ? Quels types de biens cibler ? Et comment arbitrer entre immobilier physique, placements de taux et diversification patrimoniale ? Voici une analyse complète pour vous aider à prendre les bonnes décisions.
Une détente monétaire amorcée, mais un crédit toujours sélectif
Depuis le pic d’inflation de 2022-2023, les banques centrales ont fortement relevé leurs taux pour tenter de ramener la hausse des prix vers leur cible de 2 %. En zone euro, cette stratégie porte ses fruits : l’inflation est progressivement revenue à des niveaux modérés, permettant à la BCE de baisser son taux de refinancement à 2,15 % au printemps 2025. Cette baisse, bien qu'encourageante, ne signifie pas pour autant un retour à des conditions de crédit favorables comme celles de la décennie 2010.
En effet, le taux moyen des crédits immobiliers sur 25 ans reste compris entre 3,00 % et 3,25 %, selon les profils et la qualité du dossier. Les banques sont plus exigeantes sur l’apport personnel, la stabilité des revenus et l’endettement global. De nombreux projets qui auraient été finançables en 2020 ne passent plus aujourd’hui.
Ce resserrement du crédit a une double conséquence : d’un côté, il freine l’accès à la propriété, en particulier pour les primo-accédants ; de l’autre, il réduit considérablement l’effet de levier dont bénéficiaient les investisseurs locatifs. En parallèle, les placements à capital garanti (fonds euros, obligations) redeviennent compétitifs, renforçant la concurrence entre les différentes classes d’actifs.
Immobilier résidentiel : une correction douce, mais un marché devenu exigeant
Contrairement aux craintes de certains analystes, le marché immobilier français n’a pas connu d’effondrement brutal. La baisse des prix observée dans les grandes villes est réelle — de l’ordre de 5 à 10 % entre 2022 et 2024 — mais elle s’est faite de manière progressive, sous l’effet conjugué de la baisse de la demande et de la rareté de l’offre.
Les vendeurs, souvent peu pressés, préfèrent différer leurs projets plutôt que de brader leur bien. Quant aux promoteurs, ils ralentissent leurs mises en chantier en raison des coûts de construction élevés et de la baisse des ventes dans le neuf. Résultat : le marché reste sous tension dans de nombreuses zones, et les biens de qualité trouvent encore preneur rapidement.
Une nouvelle ligne de fracture s’installe : les biens bien notés sur le plan énergétique (A à D) conservent leur attractivité, tandis que les logements énergivores (F ou G) sont de plus en plus pénalisés. Ces derniers subissent une double peine : interdiction progressive de mise en location, décote à la revente et nécessité d’engager des travaux lourds pour se conformer aux normes.
Repenser sa stratégie patrimoniale dans ce nouvel environnement
1. Investir dans l’ancien à rénover : une opportunité sous conditions
L’ancien avec travaux revient sur le devant de la scène, à condition de bien maîtriser les coûts et d’anticiper les contraintes réglementaires. Un bien mal noté sur le plan énergétique peut aujourd’hui s’acheter avec une décote significative — parfois 15 à 20 % — mais il doit être rénové pour pouvoir être exploitable. Les aides publiques comme MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ ou la TVA à taux réduit peuvent contribuer à la rentabilité du projet, à condition d’être bien accompagnées.
Au-delà de la rentabilité locative immédiate, ces opérations permettent de créer de la valeur patrimoniale sur le long terme en améliorant la performance énergétique du bien et donc sa liquidité future.
2. Structurer intelligemment : SCI, LMNP, démembrement
La fiscalité immobilière reste complexe et mouvante. Dans un contexte de rendement locatif net plus modéré, il est essentiel d’optimiser la structure de détention :
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La SCI à l’IS peut être un outil efficace pour capitaliser sans alourdir sa fiscalité personnelle, notamment pour les profils fortement fiscalisés.
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Le régime du LMNP au réel permet de déduire les charges et amortissements, et reste très avantageux tant qu’il est maintenu dans sa forme actuelle.
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Le démembrement de propriété, en particulier l’achat de la nue-propriété d’un bien ou d’une SCPI, permet de différer l’imposition tout en préparant la transmission.
3. Ne pas négliger les solutions de diversification
Le retour de l’inflation a redonné de la vigueur aux placements obligataires et aux produits de taux. Les fonds euros nouvelle génération offrent désormais entre 3 et 3,5 % nets, avec un profil de risque modéré. Les obligations d’entreprise Investment Grade ou les produits structurés à capital protégé peuvent aussi trouver leur place dans un portefeuille équilibré.
La pierre-papier, en particulier les SCPI à capital variable ou en démembrement, permet de rester exposé à l’immobilier tout en bénéficiant d’une meilleure liquidité et d’une fiscalité adoucie, à condition de bien choisir les véhicules (secteurs, géographies, taux d’occupation).
Synthèse : les clés d’une stratégie gagnante en 2025
| Forces du marché | Points d’attention |
|---|---|
| Retour progressif à des taux bas | Crédit immobilier toujours sélectif |
| Prix stabilisés dans certaines zones | Risque de vacance dans l’immobilier mal ciblé |
| Revalorisation des placements de taux | Nécessité de structurer efficacement ses investissements |
| Opportunités sur les biens à rénover | Coût des travaux et contraintes DPE à intégrer |
Ce que nous recommandons chez AD Patrimoine
Plus que jamais, 2025 impose une approche stratégique, technique et sur-mesure en matière de gestion de patrimoine. Il ne s’agit plus simplement de "faire de l’immobilier", mais de bâtir une stratégie cohérente, durable et fiscalement optimisée.
Nous recommandons :
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De réaliser un bilan patrimonial complet incluant votre situation familiale, fiscale et vos objectifs à court, moyen et long terme.
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D’analyser chaque projet immobilier avec rigueur, en intégrant les enjeux réglementaires (DPE, fiscalité), les conditions de financement, et la valorisation future.
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De diversifier intelligemment : immobilier, produits financiers, assurance-vie, obligations, private equity… La complémentarité des classes d’actifs est plus que jamais d’actualité.
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De préparer vos transmissions (donations, pactes Dutreil, démembrements) dans un cadre fiscal encore favorable, mais possiblement amené à évoluer.
