La SCI revêt un intérêt particulier dans le cadre de l’anticipation successorale. Détenir de l’immobilier au travers d’une SCI permet de pouvoir transmettre son patrimoine de manière progressive, tout en conservant le contrôle et la jouissance de ses biens. Toutefois, comme dans beaucoup d’aspects de la gestion de patrimoine, la SCI n’a rien d’automatique et il faut analyser la situation patrimoniale dans sa globalité afin d’en déterminer l’intérêt.
Les statuts sont la pierre angulaire de la Société Civile Immobilière (SCI)
Ce sont les statuts qui vont déterminer le pouvoir des associés et la répartition des fruits de la société. Grâce aux statuts de Société Civile Immobilière (SCI) il est possible d'aménager certains avantages.
Il est notamment envisageable d’attribuer des parts préférentielles à certains associés, ce qui leur permet d'avoir plus d’importance dans les décisions. De cette manière, il est possible de transmettre la quasi-totalité des parts de la société à ses héritiers, tout en conservant le pouvoir de décision et les fruits. C’est une possibilité que n’offre pas le régime de l’indivision.
Les statuts peuvent aussi permettre de réaliser une opération immobilière à la suite de laquelle chaque associé deviendra non pas détenteur de parts mais détenteur de lots. On utilise dans ce cas la Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA).
De nombreuses autres subtilités peuvent être mises en place dans la rédaction des statuts afin, entre autres, d'anticiper la succession.
La valorisation des parts d’une SCI dépend de la différence entre l’actif et le passif exigible
Lors d’une donation de parts de société, l’assiette taxable au titre des droits de mutation à titre gratuit est calculée selon la différence entre l’actif (les biens immobiliers) et le passif exigible (les dettes) de la société. Ainsi, une SCI qui vient de souscrire à un emprunt immobilier sera faiblement valorisé. L’assiette taxable et les droits de donation seront tout aussi faibles. Cela n’est pas le cas lors d’une donation d’un bien immobilier détenu en direct pour laquelle l’assiette taxable est de 100% de la valeur du bien, qu'il y ait un emprunt ou non.
Des contraintes et des points d’attention
La constitution d’une SCI est une décision importante, qui mérite d’être réfléchie et analysée avec attention. De nombreuses particularités existent et il est nécessaire d’adapter la SCI sur-mesure avec la situation et l’objectif patrimonial recherché car chaque cas est particulier !
AD PATRIMOINE vous accompagne dans la rédaction des statuts et le montage patrimonial de l’opération afin que vous soyez certain d’anticiper au mieux votre succession. Par ailleurs, d'autres sujets n'ayant pas d'intérêt direct avec la succession doivent être pris en compte comme le choix de l'option fiscale (IR ou IS) et l'assujettissement à la TVA.